Модели инвестиций
Аудиторская фирма ООО «ЮГАУДИТ»
Член саморегулируемой организации аудиторов
Некоммерческое партнерство «Аудиторская Ассоциация Содружество»
Основной регистрационный номер записи в Реестре аудиторов и аудиторских организаций 10206007716
тел/факс (863) 201-08-36, 201-08-38, yugaudit@mail.ru
344002, г.Ростов-на-Дону, пер.Семашко 48Е, 5-й этаж оф.1
Главная Статьи Модели инвестиций

Модели инвестиций

Курсеев Д.В., Колычева Н.М., Поролло Е.В.

Модели организации договорных отношений при осуществлении инвестиционной деятельности

При выборе оптимальной системы организации деятельности по реализации инвестиционных проектов следует учитывать варианты, предусмотренные законодательством для заключения договоров между застройщиком и дольщиками (инвесторами) – а именно:

  1. Инвестирование,
  2. Долевое участие
  3. Организация жилищного (строительного или накопительного) кооператива
  4. Выпуск жилищных сертификатов
  5. Различные виды налоговых режимов с учетом деятельности организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц при осуществлении строительства жилых и нежилых помещений и разных формах реализации.

 

Инвестирование и долевое участие

Договор инвестирования заключается между хозяйствующими субъектами – организациями и индивидуальными предпринимателями, привлечение в рамках инвестиционных договорных отношений средств физических лиц запрещено. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов физических лиц допускается Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» исключительно на основе договоров долевого участия, при условии их регистрации в Регистрационной службе.

Правовое регулирование строительной деятельности осуществляется рядом законодательных актов, в частности: ГК РФ, Градостроительным Кодексом, Федеральным законом от 25 февраля 1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно закону об инвестиционной деятельности, заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом, заказчик может быть инвестором.

В Градостроительном Кодексе и Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» отсутствует понятие «заказчик», ключевым субъектом строительного процесса выступает  застройщик, основным квалифицирующим признаком которого является право на землю, на которой организуется строительство.

В соответствии с п.1.4 письма Минфина России от 30.12.93   N  160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на   выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. Если застройщик привлекает для производства строительных работ подрядные организации, то по отношению к ним он выступает заказчиком (п. 1.4. Положения № 160) и к нему становится применимым распространенное понятие Заказчика-застройщика, деятельность которого лицензируется. В функции заказчика-застройщика согласно Положению о лицензировании строительной деятельности входит:

  • получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства (резервирование земельного участка, технико-экономическое обоснование, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт);
  • подготовка задания на проектирование;
  • техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение и генподрядной организации);
  • оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
  • обеспечение освобождения территории строительства (переселение граждан, вывод организаций из строений, подлежащих сносу или реконструкция, решение других вопросов, связанных с подготовкой  площадок для производства работ);
  • организация управления строительства;
  • технический надзор.

Ниже приведен анализ взаимоотношений основных субъектов, участвующих в строительном процессе с точки зрения соблюдения законности в области градостроительства и налоговых последствий.

Взаимоотношения: Инвесторы (дольщики) --------заказчик-застройщик

Документы: Договор  на реализацию инвестиционного проекта или договор долевого участия в строительстве.

По инвестиционному договору заказчики – уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.

Заказчики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.